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住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)

 近々、新築住宅に欠陥がある場合に買主を保護する制度が始まると聞いたのですが、いったいどのような制度なのでしょうか。(Sさん39歳)

 今回は、「住宅瑕疵担保履行法」についてのご相談です。

そもそも、新築住宅の売主または請負人等の業者は、新築住宅購入者等を保護するため、住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(欠陥)について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされています(住宅品質確保法)。瑕疵担保責任とは、契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。

しかしながら、構造計算書偽装問題を契機に、売主等の事業者が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合に、新築住宅購入者等の利益を守るために、事業者の資力を確保することが強く求められました。

そこで、新築住宅購入者等の利益の保護を図るため、いわゆる「住宅瑕疵担保履行法」が制定され、平成 21 年 10 月 1 日から、スタートします。

この「住宅瑕疵担保履行法」において、売主等の事業者に義務づけられた資力確保措置には ①住宅瑕疵担保責任保険と②供託制度 があります。

まず、 ①住宅瑕疵担保責任保険 とは、新築住宅の売主等(建設業者・宅建業者)が、国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結し、その住宅に瑕疵が判明した場合、その補修費用等が保険金によりてん補される制度です。万が一、事業者が倒産した場合等でも、 2000 万円までの補修費用を直接、保険法人に請求できます。
次に、 ②資力確保のためのもう一つの方法として、供託制度 があります。これは、業者が法務局などの供託所に保証金を預け業者が倒産などによって、瑕疵担保責任を履行できなくなった場合にその保証金から必要な費用を支払うものです。

結局、この制度のポイントは、新築住宅に欠陥があったが、売主等の業者に資力がなく、業者に責任を追及できないような場合に購入者を保護することができるという点にあります。

平成 21 年 10 月 1 日以降に引渡し予定の新築住宅を購入される方は、以下の3点を相手業者に確認しておくとよいでしょう ( 国土交通省住宅局HPより ) 。

ア 住宅瑕疵担保責任保険か保証金供託のどちらかが予定されているか。

イ 保険の場合には、国土交通大臣指定の保険法人の保険であるか。

ウ 保険の内容(保険金の支払限度額など)はどのようになっているか。